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VOLUME
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02............................ Table of Content
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Property News 房市號外
04-09....................... - Housing Supply is Falling
- 澳將面臨長期住房短缺 - Australia Top 100 Suburbs - 房產最佳投資時機 - Struggling to find a tatent? - REPORT: 澳房價有所下降，但仍不可負擔 - 不動產 - Good News for Property Investors - 房價上升的幕後新推手 - 澳洲房產投資優勢 - 澳洲新移民創兩年新高 - 海外留學生流失 - 澳大利亞年輕人前往亞洲國家接受高等教育 - The Best way to handle utitily connection - Doncaster 通火車？ - Up go Apartment, Down go House - 澳洲房市衰退拉警報 - 中國客成各國旅遊業救星？ - 2012年房產市場比拼 悉尼VS墨爾本 - 生活成本＝頭號殺手 - 酒精是一級致癌物
B
Project Marketing 澳發項目
10-17....................... - ClaraQ (Kew) - The MARQ (Bundoora) - Williams (CBD) - La Scala (Maribyrnong) - Vogue (South Yarra) - UWS (CBD) - Interia (Burwood) - Lucia (South Yarra) - Callaway Park (Sunshine West) - Parkville 18-19....................... House & Land Package 澳發項目 - Saratoga (Point Cook)
C
Informative Bloggings 澳洲部落格
20............................ - 投資澳洲物業的簡單四部曲 22............................ - 城中熱話： 零首付購澳洲房產送移民？！ 24-25....................... - Suburb Profile - Kew VS South Yarra
D
About us 澳發公司及雜誌內容
26-27....................... - About Us - Company Profile 28-29....................... - Advertising Information
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A 房市號外
Property News
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The number of newly advertised properties for sale continued to increase last week however, we are seeing fewer new listings enter the market compared with the same period last year (3.3% lower nationally and 9.1% lower across the capital cities). RP Data is currently tracking 300,994 properties for sale across the country and 143,254 properties across the capital cities. Throughout Australia, total listings are currently 27.7% higher than they were at the same time last year and 25.5% higher across the capital cities. With fewer new listings being added to the market and some stock being absorbed, the total number of homes now advertised for sale is -7.5% below the record highs of last year nationally and -11.7% below their peaks across the capital cities. Source: Geoff
房地產硏究機構稱，根據最新發佈的人口數據， 澳洲人口增長速度達到20年來最高峰，超過了高 位利率帶來的影響，澳大利亞將面臨長期居民住 房短缺狀況；由於供求失衡，房屋價格及租金勢 必繼續上漲。 RP Data硏究主管Tim Lawless說，澳大利亞正 經歷20年來最高的人口膨脹期。澳大利亞統計局 新發佈的數據顯示，去年澳洲人口新增30萬人 （1.6%），自1989年以來澳大利亞從未出現過如 此高的人口增長幅度。 Lawless認為，澳大利亞將面臨長期的住房短缺 狀況。每年，短缺住房達3萬套。澳洲人口迅速增
長主要由兩方面因素造成，一是移民迅速增加， 此外人口生育率也在提高。其中，西澳大利亞， 北領地人口增長最快，增幅達2.4%。其次為昆 士蘭，人口增幅為2.35%，去年新增人口97,000 人，平均每周新增1860人。維多利亞人口新增 1.60%，ACT新增1.33%，新南威爾士新增1.06% ，南澳大利亞新增1.05%，塔斯馬尼亞新增0.83 澳洲統計局的宏觀監視部門Macromonitor 表示，目前澳大利亞所面臨的住房短缺是十 幾年來僅見的，全國的住房缺口起碼在7萬 套。Macromonitor還表示，一年之內，全澳住 房缺口可能達到10萬套。Macromonitor的主任 Mogel Hatcher說，目前建築開工的不足可能使 澳大利亞在未來十年內都面臨住房短缺問題。 澳紐銀行經濟師Alex Joiner表示，住房短缺的危 機是儲銀的高利率政策造成的，它不僅加劇了住 房償付危機，也打擊了人們投資建房的積極性。 他還說：”長期的住房短缺將持續推高房價；而 且，由於空置率已創到歷史最低水平，未來的房 屋租金也勢必繼續上漲。” 来源: 澳纽投资 Anz Invest - Invest for your future
02/ 20
According to RPData’s Tim Lawless, the real estate industry is doing it tough. Transaction volumes last year were about 13% lower than 2010, 26% lower than 2009 and 33% lower than the recent highs of 2007.
Total value of combined House and Unit Sales, Australia
A slightly larger decrease applies to real estate agent commissions, due to the fact that agents are generally paid based on percentage of the sale price; falls in home values have compounded the pain already caused by slow market conditions.
sion pie needs to be cut into fewer slices, which is likely to have eased the income fall on a per agent basis. In fact, the report suggests that income per employee in the real estate industry hasn’t change a great deal over the past four years, remaining around $59,000 since 2008 after generally trending down since 2002.
Based on the total value of sales in 2011, which were down 18.3% compared with 2010; agent commissions are likely to be down about the same amount. At the same time, according to the latest IBISWorld Real Estate Industry report, the number of people employed in the industry has fallen by around 1,800 over the past year after rising by 940 employees in 2010/11. The reduced number of agents suggests the commis-
For real estate agents or agencies looking for what are potentially the most lucrative markets around the country, the below table outlines the top 100 suburbs across the country based on the gross value of combined house and units sales. Clearly the level of competition needs to be assessed in these markets, however the list makes a good start. More than half of the list shows a median house value
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higher than $1 million dollars, highlighting the fact that prestige markets attract significant commissions; but keep in mind that sales volumes in many of these areas tend to be lower so competition for income is generally tight. Another interesting observation is the change in rankings over the past five years (I’ve included rankings based on the total value of sales last year, in 2010 and five years ago). Suburbs such as Kew (Melbourne),Castle Hill (Sydney) and Paddington (Sydney) have moved into the top ten; Paddington has seen the biggest shift, five years ago the suburb was ranked 27th based on the gross value of sales. Source: Geoff
03/ 20
澳洲房产投资占国内海外投资中的 40%-50%市场份额
澳洲投資環境：土地緊缺 投資環境成熟 澳洲是全球土地面積第六大國家，有2000多萬 人口，其人口主要集中在東南沿海的幾個主流 城市：悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯、阿德萊 德。對於主流城市的發展：像悉尼基本形成了“ 以市中心為中心，15公里為半徑”的經濟體，區 域內基本上沒有大型的土地可供開發。 全球投資者對澳洲房產越來越關注，尤其是 新加坡人和香港人對澳洲極高的投資熱度，使得 國內的上海、杭州、深圳、北京等地更多的投資 者也相繼投入這個領域。投資導向也由“以自住 為導向”逐漸轉化為“以投資為導向”。 2012澳洲房產發展成吸引外資國家的原因 ·亞太地區的重要戰略地位 ·高速增長的經濟態勢 ·良好的商業環境 ·商業運營成本具有一定競爭力
04/ 20 You may know someone who is struggling to find a tenant for their Gold Coast Investment Property? Whilst there are 3,438 rental properties currently advertised for rent on the Gold Coast and the market remains competitive, we are struggling to find enough properties to satisfy enquiry!
Every day we receive an abundance of calls & emails from prospective tenants searching for somewhere to live! January is a time when students are setting themselves up for the New Year ahead, families are relocating from interstate and many properties are already holiday let.
Perhaps your Property Manager is still on holidays? Or maybe you haven’t got a Property Manager and your relying on newspaper advertising?
So if you, or someone you know is struggling to find a tenant, call us today! Our Gold Coast Property Management team would be only too happy to provide you with first class service and exceptional results!
The bottom line is that there is currently thousands of potential tenants looking for rental proeprty, especially in Surfers Paradise, Broadbeach, Ashmore, Benowa and Nerang.
05/ 20
澳洲房地产与中国房地产的差异优势
中國房地產市場受到非市場因素影響較大，而澳 洲房產完全是根據房屋市場的供給與需求關係， 宏觀房產市場數據形成的房產價格浮動體系。目 前國內的樓市調控，主要針對過房地產價格的過 快增長，和擠壓泡沫。未來三年國內一線城市的 房價都會是在下降 週期當中。同時，未來即使 人民幣 兌美元漸進式增值，但是澳元對美元的 升值幅度更高於人民幣（過去3個月，人民幣對 於美元增值2%，而對澳元去貶值超過10%），因 此，以澳元計算的房地產投資吸引了眾多中國投 資者 。
一項年度國際住房負擔能力排名調查顯示，澳洲 去年住房負擔能力有所改善，但仍是世界上最負 擔不起的國家之一。 據澳新社報導，美國研究小組Demographia在 對325個市場的第8次年度國際房屋負擔能力調查 顯示，由於澳洲房價有所下降，全國房屋負擔率 從2010年的6.1倍「不能負擔」，下降到5.6倍的 「極度負擔不起」。「澳洲是除香港之外，全國 住房負擔能力最差的國家。」 房屋不能負擔率是用中等房價除以家庭收入中間 值的倍數來計算，3倍以下為「可負擔」，3.1 到 4倍為「中度不可負擔」，4.1到5倍為「重度不可 負擔」，5.1倍以上為「極度不可負擔」。 報告顯示，澳洲在2011年沒有「能負擔得起」的 房屋市場，大多數的市場是「極度不可負擔」。
香港中位房價和收入比率是12.6倍，不可負擔率 世界最高。其次是澳洲（5.6）、新西蘭（5.2） 、英國（5.1），加拿大（3.5）、愛爾蘭（3.3） 和美國（3）。 英國、愛爾蘭和美國遭受了嚴重的房價崩潰，而 澳洲的房價在2008年下跌後，又得益於降息和現 金刺激而在2010年9月季度上升。根據RP – Rismark的數據，省會城市的房價在去年的前11個月 裡已經下跌了3.7％。 在Demographia調查中，悉尼以房價和收入比 率9.2倍，被列為房價能負擔得起排行的第323 位；墨爾本以8.4的比率列第320位。科夫斯港 （Coffs Harbour）為 319位，黃金海岸第318 位，陽光海岸為第317位。 source: 澳洲地產投資網
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A 房市號外
Property News
06/ 20
2011年下半年來，市場焦點始終離不開歐洲債務 問題，在債務風波干擾下，全球景氣復甦疲軟、 投資者信心不穩，致使REITs市場表現受到壓抑。 第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈 珍表示，歐債危機拖累全球經濟擴張動能，使得 2011年初迄今REITs股價走勢跌多漲少。整體來 看，2012年相對看好北美及澳洲地區的不動產市 場，中長期展望樂觀，建議投資人可逢低進場酌 量佈局。
第一金投信分析，細探整體市場狀況，美國製造 業PMI指數維持在50以上，零售銷售動能維持正 成長，加上金融海嘯時期大量停工，未來兩年新 增資產供給清淡。這對資產價格回升將有所支 撐，此外，空置率下降亦有望拉大租金成長空 間。另外，澳洲國內銀行下調房貸利率、央行開 始降息，減緩民眾利息負擔的同時，也得以穩定 房價。 檢視整體不動產市場狀況，2011年以來，全球經 濟成長放緩、歐債疑慮及市場關切亞洲房市恐有 泡沫之虞，使得全球REITs走勢波動加大，截至12 月27日的各區REITs市場表現，以北美上漲8.99% 最佳、澳洲小漲0.38%次之、歐洲及亞洲分別下 跌13.24%、23.83%，表現不理想。 楊慈珍指出，2011年亞太地區不動產表現不如預 期，主要因後金融海嘯以來，亞太地區房市買盤 回溫快速，商辦租金市場進入快速上升段後，已 出現租金增幅放緩現象。加上短期內亞洲政府仍 將維持緊縮政策，因而壓抑投資人對亞太地區不 動產的投資意願。 展望未來，全球REITs市場短期內在市場多空消 息面反覆的不確定性下，股價波動較為劇烈。就 各區表現來看，北美不動產價格偏低、房貸利率 低，有助推升未來表現，而澳洲開始降息、雪梨 地區租金築底向上，未來復甦力道勢可期待。加 上當前REITs投資收益率依舊優於長期公債，因此 建議逢市場回檔可擇機介入分批佈局，以掌握中 長期盤堅走升行情。 source: 澳洲地產投資網
“Housing affordability in Australia has experienced a striking improvement in recent times. While dispos06
隨著油價越來越高，上下班交通需時越來越長， 生活節奏越來越緊，“方便易達”日益成爲大都 會市民選擇居屋時最為關心的關鍵要素，同時也 是推動房價上昇的重要推手。 幾周前，澳大利亞樂居物業超市Australian Property Warehouse Realty在下北岸Lower North Shore 舉行了一個新樓盤推出儀式 — Nuture bay。在當今樓市推出這麼一個雅柏文項目，得 到的反應居然非常熱烈。要問爲甚麼？就因爲從 這個樓盤可步行到火車站，而且乘火車進城也 僅僅是四個站的距離 — 一切方便就近,就這麼簡 單！
時間與油價決定了房價的命運 高油價正實際改變著消費者的習慣。據美國最新 的數字顯示，4月份美國司機比去年同月開車少行 駛了約14億英里，這是連續第六個月下降,但是乘 巴士和火車者則急漲了10-15%。
Tim Lawless from RPData observed that rental markets continued to strengthen in December. “Weekly rents across the capital cities were up 1.0 per cent over the December quarter and are now 6.3 per cent higher than at the same time last year.”
On the outlook for the year ahead, Rismark’s Ben Skilbeck commented, “We expect that the RBA’s interest rate cuts in the final two months of 2011 will lend further momentum to housing activity as transaction volumes pick up over February and March after the seasonally slow months of December and January. If financial market pricing for substantial additional RBA rate cuts proves accurate, we could see a stronger-thanexpected bounce-back in housing conditions.”
近CBD，近商貿寫字樓中心，近購物中心，近火 車站，近醫療設施，近學校，近.............，
專家評論説：“交通擁擠與方便易達是當今推 動物業銷售的主要動力。”住宅與市埸推廣公 司Colloers International副總裁菲利蒲先生認 爲，“這種需求變得越來越重要，人們需要縮短 消耗在交通上的時間，重回更有質量的生活。”
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“These higher rental rates combined with the slide in property values have improved investors’ yields. The average capital city dwelling is now offering a gross rental return of 4.6 per cent after a consistent trend upwards since mid-2010 when the typical capital city dwelling was yielding just 4.1 per cent. Darwin and Canberra are the highest yielding locations for property investors while Hobart, Brisbane, and Sydney provide gross yields that are better than average,” Mr Lawless said.
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able household incomes on a per household basis rose by five per cent over the year to September 2011, Australian dwelling values have declined by 3.4 per cent since September 2010. As a result of the RBA’s rate cuts borrowers can now get fixed- and variable-rate home loans as low as 5.9 per cent and 6.14 per cent. Rismark’s research shows that disposable incomes per household have risen about 15 per cent further than Australian dwelling values since the end of 2003. This helps account for the decline in Rismark’s national dwelling price-to-income ratio, which is as low as its been since 2003” Mr Skilbeck said. RP Data’s Tim Lawless added, “While global uncertainty and a stagnant local labour market could weigh on the consumer’s mindset, we are nevertheless observing improvements in monthly housing finance commitments. RP Data’s leading indicators on average selling times and vendor discounts are also starting to look healthier. There is no doubt that additional interest rate relief in 2012 would afford a very welcome cushion to the housing market.”
如果地處偏遠，如果交通不便，今天你要付出的 是時間的代價和汽油的高價——於是，方便易達 這個曾經被忽略的因素，目前正悄悄地改寫著澳 洲房價的升降命運，成爲決定城區貧富未來的重 要推手。 曾幾何時，有車就有方便！ 在50年代，60年代和70年代，甚至不太遠的80年 代，人們在日新月異汽車工業的誘惑下，趨車追 求地處遠郊的大地大屋——“白房子，白圍欄” 這個澳洲夢整整支持了兩代澳洲人。 墨爾本地産經紀巴利先生回憶自己小時候和全家 一起，從近城簡樸的40年代小屋搬到遠郊一間價 錢貴得多的大房子。他説，現在這個近城的40年 代小物業已身價大長，比他父母的夢中家園還値 錢。 巴利説，“現在的買家比較實際，只要近鐵路近 CBD，其它居住條件方面的要求都好説 。” 巴 利認為“油價高企是個問題，但還不是問題的全 部，比如上下班路上所需的時間，家長還要考慮 孩子的上學接送，購物，晩上接夜歸的孩子回 家，等等。” 來源: 澳紐投資 Anz Invest - Invest for your future
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11/ 20
據2012年4月18日《Herald Sun》報道，維州頂 尖私立學校的收費首次突破3萬元大關。該州最“ 高貴”的私立學府Geelong Grammar今年對高 中部學生收取3萬零820元的學費，相比去年提高 了1600元。 走讀和寄宿制並存Geelong Grammar素有澳洲 最貴學校之名，一年的學費甚至比澳洲的最低工 資標準（3萬零643元）還要高。 該校發言人稱，3萬零820元的收費標準針對的是 高中部的全日制走讀生（早8點半至晚8點半）和 住校生。費用中包括餐點、課外體育活動以及晚 自習期間的督導費。 《Herald Sun》調查發現，位於Kew的頂尖私立 女校MLC（Methodist Ladies’ College）是學 費漲幅最大的精英學校之一，12年級收費躍升了 9.5%至2萬3490元。同一區內的Trinity Grammar 則漲了將近1700元至2萬3516元。 位於Sale的Gippsland Grammar，12年級學費 上揚了6%至1萬3450元。儘管學費貴得要命，多 家私立學校的生源就是有增無減。 維州獨立私校聯盟（Independent Schools Vic-
toria）執行長Michelle Greem說，家長們早就 對花錢擇校做好了準備。“他們要的是他們覺得 適合孩子們需求的教育。而獨立學校為家長們提 供了充分的選擇，他們可以決定何種教學方法對 孩子們最好。校方也都提倡家長們提前為孩子們 的教育作規劃——因為這可是家長所作的最重大 的投資之一。” 澳洲統計局數據顯示，對私校教育的需求正在不 斷上升，如今多達三分之一的澳洲兒童就讀於獨 立教育機構。
澳洲移民名額減少，簽證體系太過嚴苛，以及遭 遇暴力襲擊的潛在威脅已經讓不少留學生對澳洲 敬而遠之，而持續走高的澳幣則給了這個教育產 業又一記重擊，致使其再損20%的經濟產值。 澳洲統計局（ABS）的數據顯示，海外留學生數 量如鉛錘直下，導致澳洲最大的出口服務業產值 猛縮逾30億元。去年，澳洲教育出口產業的產值 從2010年的172億元和2009年的峰值177億元重 跌至139億元，這是自2007年以來表現最糟糕的 年份。 英語語言院校的代表團體稱，聯邦政府並未採取 足夠的措施，幫助該行業化解這個重大的危機。 澳洲英語語言院校協會（English Australia）主 席Sue Blundell稱，“如果是製造業出現這樣的 狀況，政府恐怕就是截然不同的回應態度了。” 墨爾本大學高等教育專家Simon Marginson稱， 自2007年以來，國際教育產業的收入便陷入困 境。“這份數據證實了我們最大的擔憂：國際教 育產業進入低迷期。”
10/ 20 據2012年3月7日《Herald Sun》報道，新移民持續湧入澳大利亞，淨移民數量再創兩年來的新高， 每年有184,000位新移民登陸澳洲。 去年大約有146,000永久居民抵達澳洲，單單在今年一月份就有14,210位，創出41個月來的新高。每 年的海外淨移民數量大約在184,000名，預計到2015年中期，這一數量將達到204,000。 照此速度，所謂的“大澳洲”計劃即在2050年全澳人口總數達到3600萬的目標就能變成現實。 莫納什大學人口學家比利爾博士（Dr Bob Birrell）表示，永久居民登陸的數量創出新高，而臨時簽證 移民數量增幅更大。比如，去年下半年，聯邦政府就批出4260個過橋保護簽證給尋求庇護者，相比 之下，2010/11年度全年僅4818名，相當於每個星期就給船民批出160個保護簽證。 其中一半的簽證獲得者來自阿富汗和伊朗，還有相當數量來自伊拉克和斯裡蘭卡。他們當中有2845 人坐船跨海偷渡而來，有1412人坐飛機抵境。
Marginson教授稱，這份數據顯示，聯邦政府 採納Knight審查報告中關於學生簽證的建議是正 確的做法，包括提供更加便捷的簽證申請渠道， 賦予留學生畢業後留澳工作的權利。但他同時指 出，這些建議的實施效果還需要一段時間才能反 映在留學生人數上。“我們還得採取更多的行 動，以向教育機構、家長以及學生證明，澳洲的 大門已經重新打開，澳洲再一次地歡迎留學生的 到來。” 皇家墨爾本理工大學（RMIT）分析師Gavin Moodie稱，留學生的流失對於短期英語語言培 訓項目的衝擊最大。但是專家卻擔憂，更糟糕的 局勢還未出現，如果大學的留學生人數也出現銳 減的話，澳洲的整體經濟勢必會受到破壞。 截至目前，留學產業的陰霾主要籠罩於職業培訓 和英語語言教育機構上空，去年這兩個產業的國 際留學生人數均蒙受了16%的損失。同期，向澳 洲高等教育部門提交申請的人數雖然減少了5%， 但是註冊人數則保持穩定。 07
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Property News
13/ 20
Did you know that the average time it takes to disconnect the average home’s utilities and reconnect them at your new address is nearly six hours? Who has that sort of spare time when they’re in the middle of moving?
12/ 20
It would be great if it were only the water, electricity and gas you had to contend with. However, these days there’s usually also the phone, pay TV and Internet that all need to be disconnected and then re-connected. That means dealing with tedious call centres, waiting in time-consuming queues, and usually having to put up with providers trying to upsell you to different products from the one’s you’re using.
據2012年3月8日澳廣報道，澳大利亞政府希望能 夠有越來越多的澳大利亞年輕人前往亞洲國家接 受高等教育，或者至少在亞洲完成他們高等教育 中的一部分。 成千上萬的亞洲學生來到澳洲求學，但澳洲本地 的學生卻很少前往亞洲國家留學。 奧蘭多有教育部長埃文斯說：“我們一直講澳大 利亞要融入亞洲，我們與亞洲的關係對於澳大利 亞未來的經濟發展至關重要。” 他說，加深這種關係的最佳途徑之一就是讓澳洲 年輕一代中的優秀人才能夠在商界，學界和社會 中擔當起領導者的角色。他們要瞭解亞洲國家， 瞭解這些國家的文化，社會和人民，這樣就能夠 與亞洲國家建立更加密切的關係。 埃文斯部長說，為了達到這一目標，如果有更多 的澳洲年輕人能夠到亞洲國家生活和接受教育， 這將對個人和國家利益都有莫大的益處。
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15/ 20
As the year draws to a close we reflect on the real estate events and opinions we offered throughout the year. We have been discussing with most of our inner city owners that our market has been far healthier than what the press have often reported. The problem with many of the reports we read is that blanket statements are often made which don’t actually break down city v’s suburbs and houses v’s apartments. In the APM report in the link below we are pleased to see that what we were feeling and discussing was in fact accurate. Well done to all who’ve invested in Melbourne’s CBD or Inner City and to our current buyers, I hope this helps you buy with confidence over the Christmas & New Year period and well into 2012. We look forward to assisting you all in a prosperous year ahead. 08
據2012年3月9日《Herald Sun》報道，墨爾本東 區City of Manningham是唯一沒有鐵路線的市 政區，華人聚居區Doncaster及Doncaster East 就位列其中。 作為維州百魯政府上台前的競選承諾之一，該區 通火車的可行性研究已耗資650萬澳元，其中有 多個方案可供選擇。 - 沿著Eastern Freeway高速公路旁邊的預留地帶 建設一條直通市中心的快速火車線，一些地段需 要建隧道。 - 通過Doncaster Rd和Kew Junction穿過Balwyn等住宅區直通市中心，需要建設較深的隧道 工程。 - 建設一條從Doncaster到Box Hill火車連接線。 未來可直通墨爾本機場和莫納什大學。
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在金融危機席捲全球時，澳洲的房市絲毫無損， 依然穩步擴張，如今卻顯露盛極而衰態勢。 僅管澳洲盛產天然資源，經濟卻正在放緩。除了 企業獲利下滑、失業率持續惡化，去年第四季隨 商品行情下挫，國內生產總值（GDP）的成長率 也令人失望。
3月21日，多國旅遊局公佈了最新統計數據，中 國遊客赴各目的地國家的人數在去年以及今年都 呈現出飛速增長的態勢，可以說是名符其實的各 國旅遊業“救星”。 據北京《京華時報》報道，2011年赴美的國際遊 客中，中國大陸遊客增長幅度最快，達到了36% ，總共108萬人。去年到俄羅斯旅遊的中國遊客 同比增長48%，漲幅也領先其他國家。近日日本 政府觀光局公佈最新的統計，今年1月到2月訪日 外國遊客同比減少11.5%，但中國大陸遊客數量 則增長8.3%，達22.15萬人，創同期新高。
而中國國家旅遊局局長邵琪偉近日也表示，目前 已有146個國家和地區成為中國公民出境旅遊目 的地。中國是亞洲最大的出境旅遊客源國，2011 年中國公民出境總人數7025萬人次，增長22.42% 。出境人員中，因私出境6412萬人次，佔出境總 人數的91.3%。中國對全球旅遊業的貢獻率逐步 加大，特別是中國出境旅遊快速增長，成為全球 國際旅遊增長的重要支撐。 對此，攜程旅遊業務部副總經理何勇分析認為， 人民幣升值、旅遊簽證放寬、新目的地和航線開 放等有利因素，會促使中國出境旅遊保持快速增 長，而日後還會往自由行散客化、一地深度游、 網絡化、高端化的趨勢發展。
19/ 20
1月新屋銷售減7.3% 房地產市場也同樣遭國內經濟走疲所影響。據房 市產業協會（HIA）統計，澳洲1月新屋銷售遽減 7.3%，跌到11年來最低水平。 同時，全國新屋貸款率都出現縮減，大部份地區 主要城市的房價也紛紛下滑。
雖然澳洲的房產業主和潛在購房者都表示，日漸 上漲的生活開支是家庭預算的最主要壓力源，但 是置業信心指數卻出現了2009年以來的首次上 揚。根據這項調查，逾7成人將房貸壓力歸咎於生 活成本的飆高。
標準普爾公司（S&P）指出，目前澳洲家庭的債 務與所得比約為150%，比美國次級房貸風暴爆發 前還高，而且由於全球市場的融資成本攀升，澳 洲主要銀行不得不提高抵押貸款利率。 面對經濟趨緩和較高的償債利率，民眾當然寧願 優先支付債務甚於借錢來買房子。中行降息雖有 助於緩和民眾的壓力，但去年底降息的舉動並未 提振多少信心。 民眾的經濟負擔能力已經成為問題。以市值計為 澳洲最大銀行的澳洲聯邦銀行（CBA）表示，截 至去年12月31日的6個月來，逾期90天以上未繳 納的貸款佔1.03%。 根據Lombard Street研究公司，澳洲的房價約為 中等家庭所得的6.7倍，此等水平是美國的兩倍以 上。而任何對經濟的衝擊，例如中國成長降溫造 成商品行情走跌，都會加劇借貸者壓力。 2008年房市看似可能陷入危機時，澳洲政府倚靠 對首購族的補貼來刺激需求。 這類措施現在早已遭到刪減，雖然房市景況若進 一步惡化，政府可能再次採取相同策略，但這也 僅能短暫地維持房市不墜。
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悉尼和墨爾本這兩個澳洲最大城市一直以來都在 暗暗較勁、互不相讓。但若就2012年房市前景而 言，悉尼以一比零輕取墨爾本。 無論是房產清盤率、房價還是業界預測，悉尼住 宅房市場都在加快腳步反彈，而墨爾本仍穩穩地 被封為全國“風險最高”的房地產市場。上週 末，悉尼出現了開年以來最好的房產清盤率—— 58%，共有448套房產成功售出。而清盤率一向高 於悉尼的墨爾本本次卻只有56%的待售房產成功 覓得買家，遠遠低於去年同期的65%。
20/ 20 據2012年3月27日澳廣報道，澳大利亞癌症防治 協會今天開始進行一項新的宣傳活動，警告人們 飲酒和吸煙、接觸石棉一樣能導致癌症。 09
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已經動工將會在明年 8-9 月份完成的 KEW 區的最 高建築 CLARA Q，處於 KEW 區最好地段 Kew junction 隔壁；門口多條 tram 四通八達，離多 所名校包括 Trinity, Xavier college 都是 walking distance, 公寓樓第一至三層都是停車位，4 樓 - 1 1 樓 有 一 房 和 兩 房 的 戶 型 ， 1 2 層 有 p e n thouse。 此樓的特點是所有兩房的戶型都帶兩個衛生間， 所有戶型帶有儲存間和書房以及物業管理費非常 便宜。公寓建築材料都採用符合六星標準的隔音 材料；落地窗帶大陽台。
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A High-quality landmark tower with an exclusive 46 designer apartments showcasing the elegance, lifestyle and luxury of living at the heart of Kew Junction. The Clara Q landmark stands proud for the sophisticated lifestyle available at the blue-chip suburb of Kew. Located just 5km from the CBD, residents are at the heart of everything while being able to enjoy the benefits of living outside the city. With convenient access to the city and all local amenities, the vibrant Kew Junction along High Street delivers a relaxing suburban mix of entertainment, recreation, shopping and life’s essential services right at your doorstep.
卓越超群的建築 “Clara Q”, 作為墨爾本高尚住宅區Kew的標誌性建 築。它的空中花園公寓，更以其無以倫比的生活質量，交通的四通八達， 以及各大名校環繞等得天獨厚的優勢，帶給特別的您一個特別的享受。 住在這裡，她不但有舒適的巨大空間感，還配有高質量的精美裝修。 包 括大理石台面，木板地，優質廚房用具等。當您打開陽台的大門，展現在 眼前的，更是滿眼的山景，還有初升的太陽。廚房不但用料考究，設計 更為精美。推開窗，您不但會看到自家別致的小花園，還帶一個特別考 究的燒烤區！該公寓共有三個主人套房，每間套房都備有自己的步入式 衣櫃及洗浴間。除此之外，中央暖氣，冷氣。洗衣間，3個停車位等，應 有盡有。 Features: · 3房，3衛，3車位，學習區，2個儲藏間，燒烤區，和小花園。 · 面積＝ 內部 167sqm + 陽台 124sqm = 291sqm · 盡收眼底的還有：dandenong 山景 ＋ 墨爾本城市景色。 · 高質量的歐洲Miele牌電器。 · 臥室為地毯，其他區域為木地板裝修。 · 帶有空調及保安系統 · 大量的儲藏空間 · 精美別致的空中花園，還特別配置了燒烤區。 · 預計2013年8月完工
Standing elegantly of landmark in Kew, this distinctive and much admired “Clara Q” penthouse offers the irresistible lifestyle appeal and close proximity to all amenities for that special someone looking to downsize or enjoy their success. Living high on the top floor this sensational apartment’s sleek and stylish spaces have been lavishly finished with quality stone, timber and the finest appliances. Opening out to a full width terrace with panoramic mountain views and the warm morning eastern sun, this penthouse offer generous living and dining space served by a sublime gourmet kitchen with large island bench. Kitchen window benches open out to a north facing BBQ landscaped terrace. Three stunning bedrooms are each accompanied by opulent en-suites and WIR/BIRs. Additional features include ducted heating and cooling, separate laundry and security 3 cars parking. It is the best and Highest Penthouse in Kew. Features: · 3 bedroom + 3 bathrooms + 3 carparks + study area + 2 external storage + BBQ and entertainment terrace · Area = internal 167sqm + large balconies and terrace 124sqm, totalling 291sqm. · Magnificent City skyline and panoramic Mt Dandenong views facing North, East, South & West · High quality European Miele appliances · Timber floor and carpet in bedrooms · Air-conditioning and security · Ample internal storage spaces · Landscaped terrace with BBQ area · Estimated completion August 2013. 11
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位於北區中心Bundoora, University Hill小區，水景房。距離墨爾本 市中心18公里，附近主幹道有Metropolitan Ring Road和 Plenty Road. 附近的tram, bus, rail等交通工具保證了出行的便捷。 前後都是濕地保護區，鳥語花香，放眼望去整個 小區和大自然很融恰地融合在一起。想象一下， 蜿蜒的小徑穿過青草地，湖畔有小鴨初上岸。 開發商Goldfields Living在本地有著鼎鼎大名， 以豐富經驗和大型開發而著稱。其背景雄厚，資 本強勁，保證您買房子的安全。HIA 獲奬建築商 Boutique Home用30年的建築歷史，年均3500 套造房屋實力，以發展的眼光，注重細節的態度 為您建造時尚，現代居家。開發商和建築商的強 強聯手，您在university hill的房子質量沒有後顧 之憂！ Bundoora是北區發展最快的區哦，接下來的15 年，人口將以每年2.03%增長。年齡結構又以青 壯年為主，再加上源源不斷的留學生群體，和不 斷增強的華人勢力 。 這個小區內的房子全部是兩層的，內部使用面積 最小也有185㎡，可想而知的寬敞。配有3房3衛 浴，加上書房，雙車庫！ RIMT走路5分钟就能到，Plenty Road上面86路电 车直达La Trobe大学。对于在这附近上学留学的 同学来说，是个绝佳的地段。作为有投资意向的 人士，也是个不错的选择。
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Vogue出自世界級著名被譽為“豪宅專家”建築 師Buchan Group手筆。如：墨爾本的Lucient， 悉尼的Woolloomooloo碼頭，布裡斯班的Vision，黃金海岸的Q1，中國上海的來福士廣場， 英國倫敦的Westfield，日本橫濱的Lalaport購物 中心，迪拜的商務區Palm Mall Jumeirah等 Vogue具有以下獨特優勢： 1.Vogue位於墨爾本South Yarra的Chapel St 上。 2. South Yarra近墨爾本市中心，是墨爾本最象徵 財富的地區之一。 3.Chapel St與全球十大公認頂尖名牌的“朝聖 地”-- 紐約第五街、巴黎香榭麗捨大道、倫敦牛 津街、澳大利亞悉尼皮特街、香港銅鑼灣等齊 名。Chapel街引領最尖端的時尚潮流，還有The Jam Factory有午夜電影和書籍可供觀賞，這整 片街成為墨爾本精英們的集散地。 4.據BIS統計機構公佈的數據，墨爾本將於2012有 最少19%的升幅。
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黃金地段，稀缺樓盤：位於稀缺CBD核心地段，絕世大盤。眾所周知，新區Docklands及現 city已連為一體。而此樓盤正處於Docklands及現city的中心。該項目的對面就是墨爾本最大的 地鐵樞紐Southern Cross站。電車站和機場大巴站就在門前。交通極其便利。 選擇多樣，超低價位：項目第一期730套公 寓，45層，配套設施完善。項目建成後定將成為 CBD住宅標誌性建築。 出租收益高：Melbourne 大學、RMIT等知名院 校環繞，緊鄰金融街等密集CBD辦公樓區。大量 學生、白領等人群提供穩定優質租客來源。增值 潛力，無與倫比：墨爾本作為多年被評為世界最 適宜人類居住的城市，人口每周增長1700人，而 作為城市中心的CBD面積僅3平方公里，真正核 心地段極其稀缺，可謂寸土寸金 。
THE NEW CITY
There’s a new urban renaissance. UWS is living differently. The modern city is the new centre of the universe for a new global culture. A beating, living entity - A cultural, social, sustainable epicentre. More than 50% of the world now chooses to live in cities, and USW will make it move to 60% very quickly. An extremely efficient way of living, it’s a huge sharing system. Where infrastructure and resources are used more efficiently and cost effectively. Living in the city can use less fuel, ease traffic gridlock, wast less time commuting. Closer to work, education, art, cultural and social life Closer to life itself. You don’t live in the new city, you live it.
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東南區的Burwood距墨爾本市中心19公里，位於 兩個最大的華人社區BOXHILL和Glen Waverley 中間，地理位置得天獨厚，交通發達，華人朋友 購物休閒最為方便。Burwood為墨爾本IT產業集 中地，著名中小學和大學林立，人文氣息濃厚。 無限升值空間。
Interia Burwood, at the heart of Melbourne’s eastern hub, is family-focused home design at its best. Combining the talents of award winning architects, trusted developers and acclaimed landscape designers, this unique opportunity puts you at the centre of the perfect blueprint for affordable luxury. Enjoying all the benefits of an Australand planned community, Interia 澳洲最大牌地產開發商（Australand）開發，80 Burwood is designed to be different. 多年開發經驗的老牌上市公司，一直以絕佳的建 築質量，周到的售後服務聞名業界，代表了澳洲 Elegant details. Superior finishes. Smart use of space. 房地產的最高質量標準。獨立兩層別墅，三房四 You’ll discover all of this has been considered from the 房及五房。兩個洗手間，三個厠所，兩車位。土 ground up. That’s what Interia Burwood is all about — Designed Family Living. 地面積從224平米到318平米。 小區位於burwood highway，鬧中取靜，步行 3分鐘到75電車站，直達墨爾本市中心及東南各 區。步行到Deakin大學，和排名第一的女子私校 PLC. 24小時大型購物中心，包括COLES,KMART 近在咫尺,驅車5分鐘到box hill華人生活中心。 小區內綠化一流 ，外面還有10，000平米的綠地 公園。
The design approach flows seamlessly beyond your home to carefully planned streetscapes, connected walkways and Bronte Avenue Park — all part of Interia’s masterplan. With every aspect of its design considered from the outset, you’ll love discovering new ways to appreciate your new home at Interia Burwood.
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此樓盤位於south yarra中心地帶，離Chapel Street購物天堂只 有100米的步行距離！住在這裡就可以享受到各種好吃，各種好 玩，各種購物，各種設施，各種方便. 步行幾分鐘就到south yarra火車站. CBD就只有幾分鐘的火車路 程。Toorak Road和Chapel street的電車貫穿整個South Yarra, Toorak，St Kilda等知名富人區。出行極其方便。 區內還有墨爾本最好的中學—Melbourne High，Wesley College, Melbourne Grammar等等。對面是最新的Vogue購物中 心，有Woolworth，big W等。皇家植物園也在不遠處。第一期 192套已經上市, 1房37萬9起，2房僅從44萬8起！！更大的內部 空間，強大的區位優勢，更具競爭力的性價比，您放心的投資熱 點！！澳發地產和您同步跟進！
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澳洲最大牌地產開發商（Australand）開發，80 多年開發經驗的老牌上市公司，一直以絕佳的建 築質量，周到的售後服務聞名業界，代表了澳洲 房地產的最高質量標準。 Australand在墨爾本蓬勃發展的西區推出最新大 型社區項目——Callaway Park，第25期開始發 售，共有8套townhouse，兩層別墅，四套三房 及四套四房。兩個洗手間，三個厠所，兩車位。 土地面積從156平米到257平米。所有戶型充分採 光。
距離墨爾本市中心僅18公里，從高速公路M80到 市中心15分鐘車程，20分鐘到達墨爾本機場。搭 乘小區內的Bus到sunshine火車站5分鐘。 20分鐘到達市中心，周圍眾多大型公園，濕地和 高爾夫球場。小區內綠地湖泊，鮮花綠草，美景 讓人陶醉，宛如世外桃源。在自家陽台就能享受 所有美景。 方圓四公里內六個大型購物中心，享受便利生 活。10多所小學，中學和大學。 所有三房價格42萬5千，四房48萬5千。明年5月 入住，節省巨額印花稅。首付10%即可鎖定此優 質物業。
位於Royal Park公園邊，鄰近墨爾本大學，墨爾 本皇家理工學院，世界頂級的體育運動設備以及 地標性的世界著名建築，如：Lygon街， VictoriaMarket 市場等。 The Parkville 公寓周邊齊全的配套設施以及便利 的生活方式和大面積的綠地公園使其必將成為極 具美麗的新開發項目。 一房34.5萬還包括車位！！！最後一個兩房兩 衛，帶車庫，80平米內部面積（不包括陽台）， 只售55萬！！！ 兩房還剩最後一個，東北朝向，欲購從速！！ 非常低密度小樓，總共只有三層，底樓還包括花 園 另加五千塊可包括所有摩登傢具，真正的”拎包 入住”! 管理費低，一房只有一千多塊!
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House&Land Package
相信很多人，都想用最低的價格，去鎖定 擁有大地大房，同時升值率高的物業，如 果能親手打造夢想家園，已經成為更多人 的夢想。。。
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C 澳洲部落格
Informative Bloggings
看起來明明就很平凡的街區結果竟然一夕爆紅，房價狂飆，引得周邊500裡街區內的房奴們痛悔 自己當初選址失策，機密何在呢？到底怎麼才能趕搭上買房致富的直通車呢？ 房產專家麥肯（Lucy Macken）表示，其實有一系列因素直接影響著一個街區的增值前景。雖 說買自住房，完全可以按照自己的喜好挑選就好，不過如果能買到既中意，又可以幫你致富的房 產，何樂而不為呢？所以，選址前一定要看准以下因素：
前有“冤大頭” Raine & Horne執行長雷納（Angus Raine） 說，一棟房子以“天價”成交的消息傳播的速 度比光還快。“房產市場其實是以街道來劃分 的。如果有‘冤大頭’以高價買下了某家人的 房子，那麼其他房主也會指望賣到同樣的好價 錢。而事實上，他們幾乎都能成功。一筆交易 就足以改變整條街的基準房價。”
基建完善 誠然，基建完善的街區並不一定能在房價上取 得長足進展。但因為新建了基礎設施而大大增 值的街區例子也不在少數。悉尼紅得發紫的 Bondi Beach在20年前幾乎無人問津，因為糟 糕的城市污水處理設施導致海灘上污水橫流、 直接入海。兩年後，當水質開始改善，Bondi Beach中位房價1992年內狂飆了60%，1994 年又大漲了34%。之後，富人區不再局限於臨 灣地區，有錢人都想要一個面朝大海的家。
魅力大自然 在預算允許的範圍內，尋找一處靠近市區的海 濱買房，對未來的資產積累大有助益。 精神家園
這是一個“雞與蛋”式的問題：究竟是先有咖 啡館、商店和居民設施才有買家，還是先有買 家搬進來，才慢慢發展出社區文化生活的呢？ 也許兩種例子都能找到。坐擁咖啡館、商鋪、 優質餐館的Naremburn就是去年悉尼最熱門 的置業地點。熱鬧的餐飲街象徵著更多樣化的 生活選擇，會自然而然地吸引人潮，刺激買房 的慾望，房價自然也就上去了。一些設計師已 經開始在街區中融入嬰兒車道、兒童專用公園 和圖書館等惠民設施了。
靠近學校 如何把孩子弄進本地學校，永遠是家長們的心 頭大患。自MySchool網站開通以來，想方設 法為孩子註冊最好學校的競爭變得極其激烈。 比如，Killara高中招生範圍內的房價輕而易舉 地就能比外圍地區高出10%。
富人鄰居 SQM Research的主管克裡斯多夫說，當他們 幫客戶給街區打分時，至高要素就是當地的收 入增長水平。只有收入增長幅度明顯優於附近 社區甚至其他州府城市的街區，才能稱得上明 星街區。因為收入增長快往往等於失業率低， 也就是說工作保障高。“這意味著在拍賣會 上，買家多次舉手叫價的可能性更高。”
資料提供：澳洲新聞小屋 www.oznewsroom.com
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‘The iconic heart of Kew’ www.ClaraQ.com.au
C 城中熱話
Hot Topic
國內中介“買房無首付且送移民”欺詐消費者 登上澳洲報紙！！ 近日，《澳洲時代報》報道了部分無良地產中介在中 國“欺詐”消費者的情況，這些中介號稱到澳洲買房無 首付還送移民！
傲丰置业官方微博：傲丰集团，零首付购澳洲房产送移民，引领 2012春季房产优惠之最！搜狐、新浪、新华网、网易财经报道， 网友热议7568次！法制晚报头
环球企业家杂志：欢迎，中国钱】中国豪客已被海外地产商盯 上了。欧美经济衰退，导致不少海外楼盘不远万里，来华低价 吸金。今年北京的海外地产展览会上，参展的海外地产达130多 个，且促销力度惊人，如在塞浦路斯300万元人民币就可买海边 连排别墅，还送永久绿卡。“除了纽约，哪哪都比北京便宜。” 一位展会参观者说。
澳洲黄文勇：《澳洲時代報》今 天也報道了部分無良地產中介在 中國“欺詐”的情況，無良代理 [unscrupulous agents]號稱到 澳洲買房無首付還送移民！照片 傳回澳洲主流報紙，這個丟臉丟 大了去了。
最後，傲豐集團置業顧問Helen 雷在
和訊出國的記者專程採訪
裡終於解釋到：“所謂‘買房送 移民’，是指您買了我們公司的 澳洲房產項目並且符合移民條件
布裡斯班-生活快報： #澳洲新聞#【國內中介“買房無首付且送 移民”欺詐消費者 登上澳洲報紙】近日，《澳洲時代報》報道了 部分無良地產中介在中國“欺詐”消費者的情況，這些中介號稱 到澳洲買房無首付還送移民！ 【登上澳洲主流報紙，這回丟臉丟大了】（via @澳洲黃文勇）
的，我們會根據房款金額大小給 予移民中介服務費的 減免 ”
這可不是普通商家玩的文字遊 戲，而是赤裸裸的欺騙著我們消 費者啊！！
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Twice a year, one of Beijing’s largest convention venues, perched on the same east-west thoroughfare as Tiananmen Square, holds a large-scale international property fair. Developers and agents spruik property from all over the world - the United States, United Kingdom and Singapore all have a large presence, as does Australia. Touts thrust leaflets into every open hand they can find. The drawcard, it seems, is more than property. One booth, which advertised property from all across the Australian east coast, prominently boasted: “Invest in property; speedy migration”. Over at the Sunland Group’s booth, a sign read: “Buy Australian real estate; free migration.” At the back of the hall, one US migration expert was busy convincing avid listeners that he had a close to 100 per cent record in helping his clients get a green card. “Just do what I say,” he said. The fair had also organised a delegation of Cypriot developers who spruiked the attractive proposition of residence in a member state of the European Union for 300,000 euros.
In China, real estate as an investment has long been seen by the people to be safe as houses. That is, until last year. For the past five months in a row, property prices in China’s major cities have steadily declined due to direct government action to curb real estate speculation amid growing concern of a property bubble.
cent, Australian property prices could plunge by more than 20 per cent. Naturally, gaining permanent residency in Australia is much harder than buying a few properties, a fact that many Chinese real estate agents gloss over. One migration and commercial law expert said he had many Chinese clients with migration in mind.
The growing disparity between the rich and poor in the world’s most-populous nation has become glaringly obvious.
“Many of them do ask about migration. But that’s because of the unscrupulous agents,” he said. “Armed with properties in the Gold Coast, Brisbane, Sydney ... they’re more like snake oil salesmen.”
The Chinese are making more money, but not feeling richer. Real wages are growing, but house affordability has plummeted. It all sounds a bit familiar, doesn’t it? It therefore makes sense that wealthy Chinese are increasingly looking at ways to make investments overseas. Our ever-increasing reliance on the Chinese economy extends to Australia’s property market. A recent Standard and Poor’s report said if China’s economic growth rate dropped to 8 per cent, Australian property prices could drop 5 per cent. More alarmingly – if less likely – if China’s growth rate dropped to 5 per
One Chinese agent explained: “You need over $600,000 in Australian assets, and have a controlling share in a company for more than two years with a turnover of more than 2.4 million yuan (about $350,000).” It all sounded a bit too hard, one investor remarked. “Will you only consider Australia for migration? What about Canada?” came the reply. Source: http://www.theage.com.au/
Enterprising Chinese have been leaving home in search of a better life for centuries. But why, in one of the biggest and fastest-growing countries in the world, are Chinese leaving now? And why are the wealthiest of Chinese, who might earn multiples of the average wage, so keen to leave? “Chinese have always taken money out of the country, but in the last two years the amount of money being taken out of the country has surged,” Michael Pettis, professor at Peking University and high-profile China bear, told BusinessDay. “You have to ask yourself: why don’t they believe the hype?” Mr Wang said he had an advertising business and had just begun plans to migrate. “It shouldn’t be too hard,” Mr Wang told BusinessDay. “I have a friend who has ten properties in Melbourne. I want to invest too. I hear the east is better but much more expensive.”
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Suburb Profile
suburb profile
STATE: VIC SUBURB/POSTCODE: Kew The size of Kew is approximately 11 square kilometres. It has 20 parks covering nearly 13% of total area. The population of Kew in 2001 was 22,668 people. By 2006 the population was 22,524 showing a stable population in the area during that time. The predominant age group in Kew is 20-29 years. Households in Kew are primarily couples with children and are likely to be repaying between over $2000 per month on mortgage repayments. In general, people in Kew work in a Professional occupation. In 2001, 65.9% of the homes in Kew were owner-occupied compared with 68.7% in 2006. Currently the median sales price of houses in the area is 1,200,000. Source: Australian Bureau of Statistics
............................................................ Monthly Loan Payments 2000 Weekly Rent 265 Weekly Individual Income 684 Weekly family Income 2111.6 Weekly Household Income 1635.7
Source: propertyDATA.com.au ; RP Data Pty Ltd
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STATE: VIC SUBURB/POSTCODE: South Yarra The size of South Yarra is approximately 4 square kilometres. It has 18 parks covering nearly 19% of total area. The population of South Yarra in 2001 was 16,646 people. By 2006 the population was 17,076 showing a population growth of 2% in the area during that time. The predominant age group in South Yarra is 20-29 years. Households in South Yarra are primarily single parents and are likely to be repaying between over $2000 per month on mortgage repayments. In general, people in South Yarra work in a Professional occupation. In 2001, 33.0% of the homes in South Yarra were owner-occupied compared with 37.9% in 2006. Currently the median sales price of houses in the area is 777,500. Source: Australian Bureau of Statistics
............................................................ Monthly Loan Payments 1825.5 Weekly Rent 250 Weekly Individual Income 803 Weekly family Income 1965.6 Weekly Household Income 1224.7
Source: propertyDATA.com.au ; RP Data Pty Ltd
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D 澳發公司及雜誌內容
About us
我們是一支活躍於澳大利亞墨爾本房產市 場上，以亞洲背景人士為主的地產精英團 隊組成。我們以代理中，大型樓花項目為 主。 我們的合作夥伴有： 澳大利亞前三大發展商 AUSTRALAND； 澳大利亞第一大上市建築商 Devine； 墨爾本著名開發商 Bensons Property Group； 澳大利亞著名建築商 Simonds Homes 等； 還有最受用戶推崇的開發公司 Hampton、Caydon、Deal Group、 以及 R Corparation 等等 。 產品分布澳洲各地，主要以墨爾本為主。
向開發，設計人員反應問題的渠道。從設 計樓盤的開始階段，澳發就參與樓盤的戶 型設計，意見反饋，價格制定等事宜。開 發商也因此可以根據客戶的意見不斷地對 產品、服務等做進一步的改善，以適應市 場需求。為最終達到互利互惠的雙贏目標 創造更好的條件。
澳發真正實現了個性化服務各種客戶群具 有各種不同的消費特徵。比如對於自營生 意的客戶群來說，他們工作壓力大，工 作時間長,惜時如金，需要更個性化的， 更加周到的服務以方便購買過程。澳發 恰好可以做到這一點。上門服務，專業知 識，完善的銷售體系，隨時隨地免費的房 產咨詢服務。澳發客戶服務中心更是錦上 澳發不斷的提升服務品質，最大限度地為 添 花 。 3 0 多 個 專 業 人 員 ， 保 證 您 整 個 購 客戶節省購房過程中耗費的時間和精力。 買過程的安全，貼心。澳發更幫助客戶從 希望我們能用我們最優質的服務，幫助每 貸款，看房，過戶，財務分析，過戶，出 一位生活在澳洲的朋友。 租，一條龍服務。 澳發的地產銷售過程增加了買賣雙方溝通 的機會，讓開發商更瞭解客戶的需求。僅 靠單純的媒體廣告，開發商並不會很好的 瞭解客戶對項目的評價和興趣，同時也沒 有機會向客戶充分說明其項目的個性化細 節。澳發地產顧問為每個顧客提供了直接 26
澳發的「女性投資者俱樂部」更是錦上添 花。為真正想得到財務自由的女性朋友們 提供了一個獲取最新地產信息的平台。 澳發對客戶更體貼，更細緻。澳發的銷售 方式更簡單，直接。開發商與客戶的溝
通時間和場合非常有限，對客戶的經濟狀 況、職業、對居住環境的要求等因素瞭解 得不夠深入，從而影響了對客戶購買意向 的判斷。尤其是在不同文化，不同語言背 景下的交流更是問題多多。在澳發，我們 有來自亞洲不同國家的地產顧問，說著您 熟悉的語言（包括英語,漢語,馬來語,客家 話,廣東話, 閩南話, 越南語等等），相同 的文化喜好與客戶一對一接觸，對客戶的 需求盡量滿足，精心照顧。同時，澳發信 息管理中心將每個客戶的跟蹤服務情況登 記入庫，便於銷售部門對未來的銷售狀況 進行預測，更好地控制銷售服務質量。澳 發的定期討論會更是一個學習，交流投資 的場所。
Founded by Maggie Ren with more than 15 years of industry experience and a passion for property, Alphalynx is Melbourne’s leading professional real estate group providing a one-stop property services with the aim to maximize client’s wealth through its unique property investment process. As the leading off-the-plan residential real estate agent in the Chinese community, Alphalynx’s team of consultant’s acts as buyer’s agent focused on researching, sourcing and recommending quality properties for client’s long-term investment needs. Alphalynx’s team of professionals is trained to develop and build property portfolio tailored to achieve client’s long-term retirement goals. The investment process is made simple through the following steps: 1. Assess client’s current retirement needs in order to identify their financial requirements. 2. Demonstrate property investment strategies. 3. Devise property investment plan and assist with implementation the plan. 4. Assist in the property sourcing, selecting, inspection and buying process. 5. Arrange to provide the best finance structure for client’s affordability. 6. Provide clients with ongoing after sales services. Alphalynx’s consultants explore the opportunities clients have to build wealth through negative or positive gearing investment properties and then assisting their plan through property investment for tax deductions, rental income and capital gain.
Alphalynx works closely with Melbourne’s developers and draws on market analysis and assessment from specialist in the property industry to select projects that yield maximum capital growth and attract quality tenants. The following factors are taken into consideration when selecting projects: • High demand area for capital growth • Brand new apartments for maximum tax benefit • Close to transport facilities • Close to shops, recreation and entertainment • In or close to city for lifestyle living • High employment area • Finest lifestyle facilities • Foreign Investment Review Board approval • Superior property management • Attractive depreciation benefits • Quality building design and standards • Quality fittings and finishes • High rental demand • High standard of building security and maintenance Alphalynx’s comprehensive in-house resources provide a strong platform to services client’s property need of any size. The Alphalynx team to date has achieved market leadership in the Chinese community for providing quality investment property services and is actively implementing the following marketing initiatives:
• Database of over 15,000 prospective purchasers • Team of more than 20 sales consultants • In-house call centre 30 seats telemarketing team • Weekly print advertising • Weekly community radio advertising • Monthly shopping centre and major festival exhibitions • Weekly prospective client seminars • Fortnightly letterbox drops in selected local area • Weekly internet marketing • And many more …. Alphalynx has extensive local and Chinese market knowledge and experience in off-the-plan project marketing and delivering solutions that are always creatively different and cost effective for its clients. Alphalynx has exclusively and non-exclusively marketed properties for the following developer clients: • Australand • Metricon • Devine • Bensons Property Group • Burbank • Dealcorp • Melbourne Apartment Company • Many more…
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D About us
AlphaMAC 地產集團是墨爾本領先的一站式地產服務公司。為客戶提供包括項目策畫、房地產銷售、買家中介和項目管 理等一系列專業服務。 AlphaMAC Property Group is one of Melbourne’s leading one-stop property marketing company providing project marketing, real estate sales, buyer’s advocacy and development management services. AlphaMAC 已成為以現代銷售方式和市場推廣先進技術為依託的多元化地產管理公司。本公司現管理擁有價值數百萬元 的房產項目。AlphaMAC 以結果為導向，項目以墨爾本市中心以及周邊高質量精品住宅樓盤為主。 AlphaMAC has grown using modern-day sales and marketing techniques into a multi-disciplined company with millions of dollars worth of property under its marketing direction. AlphaMAC is results focused and markets high-quality boutique residential properties in prime locations of Melbourne’s city and inner suburbs.
BUYER’S AGENT
如果您正在考慮買自住別墅或投資公寓，開發空地，您應該首先選擇AlphaMAC 房地產集團為您提供的高質量服務。 If you are thinking of buying an investment property, an owner occupied residence or a residential development site, you should consider AlphaMAC Buyer’s Agent, a service provided by AlphaMAC Property Group. AlphaMAC的買家中介服務讓您節省大量寶貴時間和避免由此帶來的精神壓力。 同時，專業的服務還可以幫您節省不必 要的花費。 AlphaMAC Buyer’s Agent could save you thousands of dollars not to mention your valuable time and avoid stress! Our four step process to help you with your purchase: 1. 需求評估 Needs Appraisal：
無論您已經清楚自己的需求或還沒確定想找什麼樣的房子，我們富有豐富經驗的買 家中介會跟您詳細面談，幫您找出真正的需求點。 Whether you already know exactly what you want, or you have yet to work out what you want, our experienced Buyer’s Agent will sit down with you to find out what your needs are.
2. 市場調查 Research:
尋找合適的房子都需要時間，AlphaMAC的買家中介利用豐富的行業經驗，以及 多年的知識，為您挖掘最適合的房子。AlphaMAC強大的地產中介網絡和豐富的 人脈資源，為您尋找夢中家園提供了最佳通道。 Looking for a property takes time so AlphaMAC Buyer’s Agents use industry knowledge to investigate properties for you. AlphaMAC has a vast network of agents who are experienced in finding the right property for the right person.
3. 估價與建議 Assessment & Recommendation:
AlphaMAC的買家中介服務將幫助您評估房產的價值，分析客人的真正需求點，以 達到最佳貼心服務標準。我們會最大限度的幫助您，和您一起討論房產價值、質 量、地理位置和增值潛力。 An AlphaMAC buyer’s agent will also assist you to work out how much you should pay, establish which is the right property for you and discuss price, location, quality and capital growth potential.
4. 洽商和預留 Negotiation and Reservation:
AlphaMAC 的買家中介是最富有經驗的洽商高手，知道什麼時候需要遵循市場規則 什麼時候不需要。他們以客戶利益為前提，幫助每一位客人做到利益最大化。 AlphaMAC Buyer’s Agents are experienced negotiators and know when the rules apply and when they don’t. AlphaMAC Buyer’s Agents will work on your behalf to get you the property you want.
AlphaMAC的買家中介都是當地的房產專 家。 最專業，可靠，貼心的服務是他們的 標準。 AlphaMAC Buyer’s Agents are experts in the industry providing you with sound advice on “One-Line” and helping you buy property that best suits your needs and affordability.
AlphaMAC管理層擁有超過21年的房地產行業經驗。曾 參與過25個悉尼，墨爾本項目推廣策劃及發佈活動，樓 盤合計超過3000套,總價值超過15億元。 with more than 21 years of Combined experience Alphamac’s directors has conducted in excep of 25 successful project marketing compaigns and lauches for leading Sydney & Melbourne’s developers amounting to well over 3,000 properties sold with value in excess of $1.5 billion.
WHY CONSIDER ALPHAMAC FOR YOUR NEXT PROJECT? • 強大的亞洲銷售網，包括中國、香港、馬來西亞、新加坡、印度尼西亞、南韓和印度等地區。 Strong Asian Network in China, Hong Kong, Malaysia, Singapore, Indonesia, South Korea & India • 專業團隊 Professional in-house team of experienced project marketers • 擁有超過120多個合作銷售網絡 120 Selling agents network • 擁有超過6萬5千個的客戶資源 Database of over 65,000 prospective purchasers • 公司內部有30坐席的call centre. In-house Call Centre (30 seats) telemarketing team • 每周派發廣告印刷品 Weekly print advertising • 每週地產專家訪談，以及每天電台的滾動廣告 Weekly community radio advertising • 每月參加購物中心銷售活動以及各種大型展銷會，推介會等 Monthly shopping centre and major festival exhibitions • 每周安排小型推介活動 Weekly potential Client Seminars • 每周定時發佈各種網絡市場活動廣告 Weekly Internet marketing • 更多 & more ……
Head Office: 232 Albert Road, South Melbourne. VIC. 3205 Tel: 61 3 9682 8889 Web: www.alphamac.net.au